De wijkgerichte Nederlandse traditie met sterke woningcorporaties stond internationaal altijd in hoog aanzien. Maar sinds de nieuwe woningwet worden woningcorporaties geacht zich te beperken tot hun kerntaken: sociale woningen verhuren en beheren. In wijken die voor grote transities staan, zoals Prins Alexander, gaat dat keurslijf steeds meer knellen.
Hoe zien woningcorporaties hun rol in de wijkontwikkeling de komende jaren?
Een gesprek met vertegenwoordigers van de twee grootste woningcorporaties in Rotterdam: Erik Hoeflaak (Woonstad) en Bart Kesselaar (Havensteder).
“Wij kunnen die flat wel toegankelijk maken, maar als de eerstvolgende stoeptegel buiten scheef ligt, komen onze bewoners nog steeds nergens”.
Erik Hoeflaak verzint met gemak wel honderd voorbeelden waar het nut van een integrale wijkaanpak uit blijkt. Hij is de vleesgeworden ‘wijkaanpak’. Hij werkt al twaalf jaar bij woningcorporatie Woonstad, en was daarvoor lange tijd als gemeenteambtenaar betrokken bij onder andere de wijkontwikkeling van het Oude Westen en de Tarwewijk. Nu houdt hij zich bezig met de wijk Rotterdam Alexander, met name de buurten Lage Land en Prinsenland. Hij geeft voor Woonstad vorm aan de opgave om de wijk te transformeren tot een ‘Next Generation’ woonwijk. Dat wil zeggen: tot een wijk die klaar is voor de toekomst, klimaatbestendig en met een moderne fysieke, sociale en digitale infrastructuur.
Het gaat er in Alexander vooral om de energietransitie ambitieus vorm te geven. Enerzijds gaat het erom de huizen te isoleren en aan te sluiten op het warmtenet. Anderzijds moet energie duurzaam opgewerkt worden. “We willen vijftig procent van de benodigde energie in Prins Alexander duurzaam en lokaal opwekken. Dat betekent dat je moet zorgen voor batterijopslag om de pieken in de energieopwekking op te slaan. En we werken ook aan een Smart Grid in de wijk: je zet je wasmachine klaar en hij gaat draaien als de stroom het goedkoopst is. “Wassen als de zon schijnt.” Maar tegelijkertijd wordt gewerkt aan andere grote vraagstukken zoals vergrijzing, mobiliteit, zorg, digitalisering en klimaatbestendigheid. “De buitenruimte ziet er mooi uit, maar je hebt wel kaplaarzen nodig om erdoorheen te lopen.”
Ouderenhub
De primaire rol van Woonstad in Lage Land en Prinsenland is om de sociale woningen te moderniseren. Van het gas af halen en energiezuiniger maken, natuurlijk, maar ook beter geschikt maken voor bewoning door ouderen. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij de Prinsessenflats in Prinsenland, waar veel ouderen wonen.
“Omdat er een netwerkje was van samenwerken- de partijen, heeft de gemeente deze wijk aangewezen als een soort ouderenhub.
Dat betekent dat de wijk een proeftuin is voor allerlei innovaties en samenwerkingen die het wonen in die wijk voor ouderen prettig maakt, zodat ze langer thuis kunnen blijven wonen. Wij zorgen voor de fysieke kant: grotere balkonnetjes en meer ruimtes voor een scootmobiel.
De woningen zijn aangesloten op glasvezel, zodat mensen snel internet hebben als ze dat willen, bijvoorbeeld voor zorg op afstand”. Deze investeringen zijn alleen betekenisvol als ze ingebed zijn in de bredere context: de wijk.
Hoeflaak: “Als je mensen naar buiten wil lokken – het is voor ouderen goed om te bewegen – laat die buitenruimte dan uitnodigend zijn om te bewegen. Met bankjes onderweg en goede oversteekplekken. Of met een moestuintje waar mensen samen aan werken. Of, als er toch glasvezel ligt, met slimme lantarenpalen en misschien onderweg oplaadpunten voor scootmobiels”.
Maar je zult ook met zorg- en welzijnspartijen moeten praten, die bijvoorbeeld de zorg op afstand zullen moeten leveren. En ervoor moeten zorgen dat mensen op een leuke manier samenwonen. “Het is toch gek als je al dat geld in de woningen investeert zodat de huizen weer vijftig jaar meekunnen, maar de problemen van de mensen die er wonen niet oplost? “Dus we kijken of we samen een ontmoetingsruimte kunnen maken. Veel mensen weten niet waar ze moeten zijn voor zoiets simpels als een schilderijtje ophangen. Vroeger deed de huismeester dat. Kun je niet samenwerken en al die gelden voor welzijn bij elkaar te gooien zodat gedaan wordt waar de bewoners behoefte aan hebben? Nu verdwalen bewoners in het aanbod van zorg en welzijn van de vele instanties.”
Hok
Hoeflaak is blij dat hij in Alexander weer wat meer buiten de krappe kaders mag denken die tegenwoordig voor woningcorporaties gesteld zijn. De nieuwe woningwet uit 2015, van minister Blok, beperkte het werkterrein van de corporaties flink en gaf ze minder zelfstandige speelruimte. Daarmee ging een sterke traditie van wijkontwikkeling teloor, vindt Hoeflaak. Gelukkig nemen de woningcorporaties in Prins Alexander weer wat meer ruimte om te experimenteren.
“We zijn best wel even ons hok ingegaan”, zegt Bart Kesselaar, “de focus lag de laatste jaren echt heel erg op het verhuren van woningen”. Kesselaar is directeur Strategie bij Havensteder. Hij merkt dat de vraag aan woningcorporaties om zich meer met wijkontwikkeling te bemoeien, de afgelopen anderhalf, twee jaar steeds meer toeneemt. “Je ziet dat de scherpe kantjes van de woningwet afgehaald worden, zodat de corporaties weer die rol kunnen spelen. Denk aan het buitenwerk stellen van de markttoets, het verhogen van de leefbaarheidsgelden.” Zelfs de verhuurdersheffing, die woningcorporaties voor hoge kosten stelt, wordt op steeds meer punten een beetje bijgebogen, vertelt Kesselaar. Zo krijgen corporaties soms aftrek als ze investeren in betaalbare huurwoningen.
Daarbij wordt de schaal van de wijk veel genoemd. “Dat is een schaalniveau dat mensen aanspreekt, iets wat je kunt overzien, begrijpen, voelen”, zegt Kesselaar. Een woning maakt immers deel uit van een wijk. Verlaat je woning, en je bent in de wijk. Zeker in tijden van corona heeft iedereen gemerkt hoe belangrijk die nabije omgeving is voor de kwaliteit van het leven.
Contacten
Hoeflaak probeert in Prins Alexander de mogelijkheden van de energietransitie zo veel mogelijk te benutten voor de bewoners – en de wijk. Zo is hij bezig geweest met het concept van een elektrische deelauto in Alexander. “Mensen met minder geld kunnen er ook gebruik van maken, op voorwaarde dat ze andere mensen die verlegen zitten om vervoer af en toe eens een lift geven. Voor vervoer naar bijvoorbeeld het ziekenhuis of het Kralingsebos. De deelauto wordt dus een soort buurttaxi waarbij de beloning voor het taxi’en is dat je in een elektrische auto kunt rijden. Het helpt ook weer om contacten tot stand te brengen.”
En je moet ook investeren in mensen uit de wijk en hun relaties. Hoeflaak heeft bijvoorbeeld samen met collega’s van Havensteder en de gemeente mensen in de wijk laten opleiden tot energiecoach. “Meestal zijn dat oudere mensen die het leuk vinden om zich in energie te verdiepen. Die krijgen een opleiding als energiecoach. Ze leren hoe je energie kunt besparen en gaan daarover in gesprek met bewoners. We kunnen veel tijd besteden aan veel technische maatregelen, maar voor sommige woningen gaat dat nog jaren duren. En als je een beetje slim bent kun je met kleinere maatregelen best veel energie en geld besparen. En dat is voor mensen met weinig inkomen belangrijk.”
Belangrijk voor de energietransitie is om mensen mee te krijgen. Met hoofd en hart. Hoeflaak: “Ondersteun bijvoorbeeld een speeltuin die duurzaam wil worden. Daar komen veel ‘gewone’ mensen, die zien dat gebeuren. Kijk of je energie massaal lokaal kunt opwekken. Zo kun je proberen om coalities te bouwen. Rabobank heeft een powernest op een school neergezet, dat is een nieuwe techniek om met wind en zon in de gebouwde omgeving duurzame energie op te wekken. Door dat op die school op te zetten krijgen de leerlingen ook les in nieuwe technieken, hoe dat moet, die gaan dat monitoren. En zo probeer je kansjes te benutten.”
Dicht bij huis
Energiecoaching, deelauto’s, energieopwekkende scholen: formeel valt het allemaal buiten de kerntaken van de woningcorporatie. Maar als je een hele wijk betekenisvol wilt transformeren, is een bredere taakopvatting van de woningcorporatie gewoon nodig, blijkt uit het gesprek met Hoeflaak en Kesselaar. Juist woningcorporaties kunnen de link leggen tussen moeilijk bereikbare bewoners en de stadsontwikkeling.
Kesselaar formuleert het voorzichtig: “De afstand tussen bewoners en instituties is ontzettend groot. De afstand tussen bewoners en corporaties is misschien nog het minst groot. Dat zou een unique selling point kunnen zijn van de corporaties in de verdere ontwikkeling van de wijken”.
De woningcorporatie komt letterlijk bij de mensen op de stoep en heeft contact met ze over vraagstukken die letterlijk ‘dicht bij huis’ zijn. “Je ziet dat er altijd heel veel waardering is voor de inzet van wijkbeheerders, huismeesters, woonconsulenten”, zegt Kessselaar. “Die zijn heel zichtbaar aanwezig in de wijk. En het zijn mensen die zich concreet bezighouden met de vraagstukken van onze huurders.”
Afscheid nemen
Desondanks is er veel wantrouwen van mensen richting instituties. Hoeflaak: “Als ik met mensen over zonnepanelen kom praten, denken ze dat ik van een energieprovider ben. Ze doen niet open, begrijpen het niet”.
Het is dan misschien geen toeval dat zowel Hoeflaak als Kesselaar er allebei op hameren hoe belangrijk het is om Rotterdammers veel meer mee te nemen bij de ontwikkeling van de stad. Voortdurend. En niet pas als hun woning op de rol staat om gesloopt te worden. Hoeflaak: “De uitdaging is om de groei van de stad voor iedereen te laten zijn. Mensen hebben het idee: we moeten wijken voor de rijken. Daar moet je een verhaal voor hebben.”
Kesselaar: “Sloop heeft een enorme impact op het leven van mensen. Het zou je maar gebeuren dat je plotseling verteld wordt: je moet je huis uit. Je moet als stad laten zien dat je daar oog voor hebt.”
Samen vooruitkijken en plannen maken voor de toekomst is dan misschien wel even belangrijk als samen terugkijken en afscheid nemen. Kesselaar: “Bij de sloop van de woningen aan de Almondestraat hebben we veel aandacht besteed aan de maatschappelijke waarde van het samenleven in dat complex woningen. En aan het samen afscheid nemen. Er zit ongelofelijk veel symbolische waarde in het afscheid nemen. Dat was echt een eyeopener”. Het illustreert hoe betekenisvol het is dat de woningcorporaties aan het leven in buurten werken. De corporatie heeft sleutelpositie om dat samen met andere organisaties vorm te geven.
Beeld: Frank Hanswijk